Výkup podílu na nemovitosti

Otázka

Jeden ze tří spoluvlastníků domu chce prodat svůj podíl. Je nutné znalecký odhad nemovitosti, když všichni s cenou podílu souhlasí?

Odpověď

V případě, že chcete prodat spoluvlastnický podíl, tak při stanovení prodejní ceny není žádný posudek potřeba. Prodávající si může stanovit cenu, jakou chce. Od 1. července 2020 je (až na výjimky – viz předchozí příspěvky výše) zrušeno předkupní právo, tudíž prodávající není nijak omezen a nemusí svůj podíl přednostně nabízet dalším spoluvlastníkům.

Otázka

Dobrý den, jsem majitelem 1/2 rodinného domu. Druhou polovinu vlastní rodiče. Mohou přepsat jejich podíl na jiného vlastníka (má sestra) i bez mého souhlasu? Může tento nový vlastník ručit domem se dvěma majiteli nebo jen jeho polovinou? Děkuji za odpověď. Jaromír M.

Odpověď

Dobrý den, ano mohou. Rodiče mohou svůj podíl darovat Vaší sestře nebo komukoliv jinému. Mohou ho i prodat, aniž by ho nejprve nabídli Vám. Od 1. července 2020 bylo zrušeno předkupní právo. Sestra či rodiče mohou zatížit pouze ideální polovinu, kterou vlastní. Nikoliv polovinu Vaší.

Otázka

Dobrý den, jsem vlastníkem ideální ½ rodinného domu. Chci ji prodat, jak mohu postupovat? Potřebuji souhlas dalších vlastníků? Musím jej nejdříve nabídnout jim? Tomáš J.

Odpověď

Dobrý den, pokud chcete prodat pouze podíl na nemovitosti, tak je možné podíl prodat bez nutnosti jeho nabízení ostatním spoluvlastníkům, jelikož novelou zákona od 1. července 2020 předkupní právo ostatních spoluvlastníků zaniklo – až na výjimky, zejména pokud spoluvlastnictví nevzniklo v rámci dědictví – potom platí předkupní právo, ale pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví děděním. Po uplynutí této doby můžete svůj podíl prodat bez omezení. V případě prodeje celého domu pak žádná specifika, kromě toho, abyste se domluvili s ostatními, nejsou a probíhá to standardně jako běžný prodej nemovitosti.

Otázka

Chci prodat svůj 1/4 podíl na pozemku s polnostmi. Co k tomu potřebuji? Vlastním ideální 1/4 polního pozemku. Uvažuji o prodeji. Jak mám postupovat? Potřebuji souhlas 3/4 vlastníka? Může spoluvlastník uplatnit předkupní právo? Zdeněk H.

Odpověď

Pokud chcete prodat podíl na pozemku, tak z právního hlediska s tím není problém, jelikož nepotřebujete souhlas ostatních spoluvlastníků, od 1. července 2020 bylo předkupní právo až na výjimky zrušeno. Touto výjimkou je zejména případ, kdy spoluvlastnictví vzniklo v rámci dědictví (a pak navíc předkupní právo trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví). Pokud tedy nesplňujete obě výše uvedené podmínky, můžete svůj podíl prodat bez nutnosti nabízení druhému spoluvlastníkovi. Problém však nejspíše nastane z praktického hlediska, poněvadž v případě vlastnictví podílu na čemkoliv není nikde stanoveno, která část odpovídajícího podílu je vlastně Vaše, což bude málokdo z kupujících akceptovat. Řešením je v takových případech pomocí geometrického plánu z Vašeho podílu udělat samostatný pozemek a ten následně prodat, což vzhledem k nutnosti součinnosti ostatních spoluvlastníků taktéž nebude jednoduché, protože nastanou dohady, kterou část Vám vymezí, aby na tom nebyli škodní.

Otázka

Dobrý den. Chci se zeptat, zda se dá prodat podílové/spoluvlastnické právo k pozemku většinovému vlastníkovi bez souhlasu ostatních spoluvlastníků. Děkuji, Karel B.

Odpověď

Dobrý den, ano můžete. Předkupní právo bylo zrušeno k 1. červenci 2020. Žádný souhlas tedy nepotřebujete. Podrobněji se k tomuto tématu věnujeme v předchozím příspěvku.

Otázka

Dobrý den, chtěl bych prodat spoluvlastnický podíl půdy, která je v současné době nevýhodně pronajata zemědělské společnosti. Jak mám postupovat? Lze nejprve podat výpověď nájemní smlouvy a poté podíl prodat, i když ostatní spoluvlastníci neprodají? Jan K.

Odpověď

Ve Vašem případě lze postupovat následovně. Nejúčelnějším krokem pro prodej Vašeho podílu by bylo rozdělení půdy na jednotlivé pozemky, tak aby každý měl své parcelní číslo. Toto rozdělení můžete od 1.1.2018 provést i bez nutnosti prodeje daného pozemku. V opačném případě by potencionální kupec nevěděl, jakou část celého pole/půdy vlastně kupuje. Co se týče výpovědi nájmu, tak záleží, jak je smlouva uzavřena, pokud samostatně s každým vlastníkem zvlášť, pak ji samozřejmě lze vypovědět nezávisle na ostatních spoluvlastnících za podmínek uvedených ve smlouvě, pokud se všemi společně, lze ji vypovědět bez souhlasu ostatních pouze, jste-li většinovým spoluvlastníkem.

Otázka

Dobrý den, jsem majitelem chalupy včetně pozemku, na kterém stojí. Dále kolem této nemovitosti vlastním parcelu o výměře 1 000 m² a příjezdovou cestu na tento pozemek. Tyto pozemky jsou však v podílovém spoluvlastnictví, já jsem většinový spoluvlastník. Chtěl bych tyto nemovitosti prodat, ale nevím, jak přesně mám postupovat. Musím svůj podíl nabídnout nejprve dalším spoluvlastníkům? Děkuji za odpověď. Jirka T.

Odpověď

Dobrý den, děkujeme za Váš dotaz. Prodat podíl na nemovitosti může každý spoluvlastník. Zatímco dřív měli ostatní spoluvlastníci k prodávanému podílu předkupní právo, od 1. července 2020 platí předkupní právo pouze ve výjimečných případech, zejména pokud vzniklo spoluvlastnictví v rámci dědictví – a pak navíc předkupní právo trvá pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Pokud tedy nesplňujete obě výše uvedené podmínky, můžete svůj podíl prodat bez nutnosti jeho nabízení dalším spoluvlastníkům.

Otázka

Dobrý den, moje manželka se svým bratrem zdědili každý ideální ½ domu, s tím, že po smrti jejich otce v domě zůstane bydlet jejich matka, která zde má právo věcného břemena dožití. V současné chvíli s ní sdílíme domácnost i s našimi třemi dětmi a máme zde trvalé bydliště. Moje otázka zní: Bratr mé manželky chce zastavit polovinu svého majetku na nebankovní úvěr. Rád bych věděl, zda je toto možné? Nerad bych přišel o střechu nad hlavou. Předem děkuji, Adam O.

Odpověď

Ano, toto možné skutečně je. Bratr však může zastavit pouze svoji polovinu nemovitosti. V budoucnu mohou vzniknout problémy s případnou exekucí. Těm se ale lze úspěšně bránit soudní cestou.